怎么买到好房子 无私公开我的看房经

马上国庆了，有人忙着旅行，有人忙着追剧，想必也有不少人忙着买房。

之前客串过一次房产博主，写了一篇《看房200套，积累了一点心得…》，留言区讨论热烈，相比之下，其他稿子可就太冷清了…

果然这个年代，买什么都不如买房子群情激动啊…

上次的文章，偏向于投资角度，这次回归生活方式博主的视角，会更多从产品角度，谈谈我的看法。也许对你买房的时候，会有所参考价值。希望你喜欢。

1、买新房，中介和房产广告就是反向指标

如果你去一个热点板块，中介会力荐你买的新楼盘，一般来说，都是坑。

原因很简单，烂的楼盘才会给高佣金，而好楼盘根本不愁卖，中介卖一套烂楼盘的房子，拿得佣金可以是好楼盘的四五倍！
同理，一个楼盘的广告打得满世界都是，各大房产公众号都在推的，一般也好不到哪里去。
我曾经陪朋友去看广州广钢新城的房子，中央公园第一排的房子，户型紧凑实用，更难得的户型虽小却是横厅。而中介一路都在给我们讲这个楼盘质量多差，几乎每一户都漏水……然后力荐远离公园一个密度极高、花园极小的整整56层高的小区，说的天花乱坠……

这种现象是很普遍的，我有个朋友自己做好功课，去看一个地铁口的房子，中介也是力荐离地铁5公里的一个楼盘，还说了很多地铁口房的坏话，非常可恶。背后的原因，是两个楼盘的佣金差了大概8倍。

所以，大家看一手房，真的不如自己选好楼盘直奔售楼处，那些中介胡说八道，不仅帮不上忙，还会干扰你。

2、买二手房，找到能拿到低于公开价格的中介

买二手房的时候，中介的作用才会发挥出来。

怎么才算好的中介呢？熟悉片区房源情况、精通买房政策和流程？这些是基本的，但光有这个还不行啊。
最最最重要的，就是沟通能力。

厉害的中介，会私下和业主谈价格，他拿到的卖家底价，会比我们在贝壳这些公开渠道上看到的价格低，也会比普通中介知道的价格低。

所以，买房前在贝壳这些平台上先在线多找几个中介咨询一下，划重点：一定要多咨询几个，一对比，你就会发现，有的中介更细心、耐心，而且掌握房源底价。
找他！你会省事又省钱。
我朋友买房的时候就找到了这样的中介，底价直接比贝壳挂牌价低了几十万。试想，如果你找的中介不了解房子底价，从挂牌价开始谈，谈下来几万块也许你就觉得已经赚大了呢，殊不知，比卖家底价贵了不少。
对了，还要记得问一下中介，他的门店在哪个小区，千万别找和你目标楼盘离得远的中介，他对房源都不熟悉，还怎么指望他帮你找到靠谱房源？

3、卖家返价要不要买？

记住，要不要买，取决于加价后还值不值，而不是心里爽不爽。

返价其实基本上都是出现在房价上涨时期，一旦你赌气不买，下一套很可能更贵。
我觉得只要返价不是特别多（比如涨个百分之一到二），买！或者只要你觉得加价后的房子仍然值这个价，“只是没那么笋了”，买！
我朋友几个月前在广州珠江新城买房，被卖家返价10万，虽然很不爽还是理智地成交了，现在已经涨了100多万了。
买房子又不是谈恋爱，爽不爽不重要！
或者说，只要值这个价，不爽是一时的，爽是长久的。

4、买一个小区的主流户型

现在新楼盘的户型好像都很整齐了，齐刷刷地三房或者四房。

为什么开发商越来越少做一房二房了呢？
因为限购啊，每个人的购房名额都是这么珍贵，买了一房两房，回头要换大的，成本太高了。
所以，现在大家都想要“一步到位”。

三房，就是最好的选择。单身住着，空间形态丰富、书房健身房都能安排上；二胎家庭挤挤也能住。事实上，现在市场上，小三房的价格也是最坚挺的。
不过在二手楼盘里，会有很多小区，从50方的一居室到200方的大平层都有。
这种小区要怎么选？

很简单，买最主流的户型。问一下中介，那个户型占比最高，买它。

主流户型决定了小区的圈层。比如都是一居两居的小户型，大概率是年轻租户为主，居住氛围较差；如果大都是刚需房和改善房，大概率是中产阶层为主，这种小区里的大平层，总价又贵，又没有豪宅的圈层，砸在手里的概率很大。

还有一点很重要，主流户型占据了一个小区最好的资源。比如一个大户型为主的小区，开发商肯定把最好的朝向、景观都留给大户型，你在这样的小区买个小户型，基本上都是“边角料”做出来的，住着不舒服不说，以后房价涨幅也会跑输小区主流户型。

5、统一装修的小区好不好？

当然好。

开发商的装修水平，绝对超过国民平均装修水平。

很多人买了房子，都想根据自己的喜好推倒重来。但其实，术业有专攻，装修这种事情，大部分人一辈子就搞一两次，大概率是要搞砸的…

除非舍得花钱请不错的设计师和装修公司，普通人很难做的比开发商好（当然，黑心开发商的“惊装房”除外），不如从局部调整还有软装上着手。
一个小区如果是统一装修，整体水平就会很整齐，对于整个小区的保值升值都是好事情。
顺便说一下，毛坯交房本来就是特色国情，国际上主流都是精装修交付。
好消息是，政府正在出政策接轨国际化，若干年后，也许中国的房子也会都是现房精装修交付，而装修的风格也可以模块化个性定制。
让我们期待那一天早点到来。

6、小区户数太多和太少，都不太行

户数太少了，别的不说，物业费加一起太少了，有可能就没法享受到优质的物业管理服务。
那户数多的呢？那种三五千户，甚至上万户的怎么样？

大社区好处很明显，就是小区内配套可能比较完善，居住氛围较为浓厚，对于那些郊区盘，这些都是很重要的。

但弊端也一样明显。这么多业主，总归会有几家着急用钱，低价抛盘，这对整个小区的房价是很不利的。

而且小区这么大，从小区里走出来都老半天，想想就觉得累……
个人觉得，1000户左右的小区，可能是比较舒服的。既供养得起优质的物业管理公司，同时，社区氛围、出行尺度都刚刚好，抛盘量也不会太大。

7、要不要为景观付更多钱？

同一个小区，高楼层比低楼层贵了10万，要不要买？看江景的比看不到的贵了100万，要不要买？

要我说，贵的太少了，太值得买了！
我最后悔的事情，就是当初没有买个一线江景房。

虽然你买的时候贵，但有一天你换房卖出去的时候也贵啊。而在你居住的时候，你却得到了实实在在的享受。
真的很难再找出一种资产，可以把消费和投资这么完美地结合在一起，你为享受付出的代价，有一天会得到更大的回报 。
而且，中国的景观房真的太便宜了。粗略看了一下，也就溢价了百分之十到二十。
之前看到新闻，在英国莱茵河，第一排江景房的价格是第二排花园景房的两倍。在美国曼哈顿，高楼层无敌景观的公寓价格可以是低楼层的十几倍。
中国人还是过得太刚需了 ，只有人问你：“你家多少平米？”没有人问你：“你家窗外是什么？”

也许在未来，会有越来越多中国人重视房子的“质”而非只有“量”，那时候，这些景观房可以得到它们应有的溢价。

8、最后，说一说什么样的房子里面住着最舒服

说实话，现在有一些十万加的楼盘，户型真的一塌糊涂，住久了都能得抑郁症。

房子要住的爽，除了面积因素，最最重要就是要通透性。

房子要通透，板楼一定优化塔楼。但好地段，开发商为了同样面积造出来更多的房子，基本都是只建塔楼。
怎么办啊？有一些塔楼的两翼，其实是板楼户型，也就是南北房间望出去都是直通小区外景观，而非小区楼栋间的通风井，不管是景观还是采光通风都会好很多，遇到这种房子，大家要珍惜。
影响房子通透性还有一个重要因素，就是开间和进深比。
开间就是房间采光（也就是有窗户）那面的长度，进深就是另外一面的长度，他们之间比例不要太悬殊，房间才会好用。因为采光面在寸土寸金的大城市是稀缺品，所以不用担心开间太大，开间大的都是豪宅呢。
我们经常看到采光面只能将将放下一张床（2米多点），进深就很深的狭长的房间，这种房间很难用，但很多人看房时候只数房间数、还有方不方正，很容易忽略这个因素。